El pasado 16 de junio entró en vigor el Real Decreto 309/2019 por el que se desarrolla parcialmente la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario conocida popularmente como Ley Hipotecaria. El desarrollo de esta responde después de 3 años a la trasposición de la Directiva 2014/17 de la Unión Europea. La nueva ley tendría que modificar a favor del hipotecado las normas y las condiciones que rigen la contratación, la gestión y la ejecución de este tipo de créditos.

A continuación, enumeramos las claves para tener en cuenta de la nueva Ley Hipotecaria. Para empezar, la nueva ley no se aplicará a los contratos de crédito subscritos con anterioridad a su entrada en vigor. Estos créditos anteriores sí podrán beneficiarse de cuestiones concretas como el abaratamiento de las comisiones al pasar de una hipoteca variable a fija, la ampliación de las cuotas impagadas antes de iniciarse una ejecución hipotecaria y la imposibilidad que el banco se oponga a que el cliente se vaya con su hipoteca a otra entidad.

Con la nueva ley el banco sólo puede cobrar al cliente los servicios que efectivamente le haya prestado y éstos se incluirán en un único pago con el concepto de comisión de obertura. El banco asumirá pues los costes de notaría, registro y gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La persona que firma la hipoteca sólo tendrá que cubrir la tasación, además de las copias de las escrituras que se quede. Además, la ley estipula que el banco no podrá obligar al cliente a contratar ningún seguro, ni de vida ni de hogar ni, tampoco, a asumir cualquier otro producto de los que habitualmente los bancos incorporaban a este tipo de operaciones ni requisitos tipo domiciliación de nómina, planes de pensiones o contratación de tarjetas de crédito de la entidad que realiza la hipoteca. La entidad financiera sólo podrá exigir al hipotecado que disponga de póliza “en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo” y, de otra, que cubra eventuales daños en el inmueble. Estos productos no será obligatorio que se contraten en dicha entidad financiera.

Otro de los cambios respecto a la normativa anterior es que el cliente está obligado a ir al notario con una antelación mínima de 10 días para poder analizar con éste las condiciones de la documentación que deberá facilitar el banco. Esta información tendrá que ser entregada vía un medio telemático verificado. La nueva ley limita también las comisiones por amortización total o parcial del préstamo, que serán condicionadas al tipo de hipoteca – fija o variable – y en el momento en que se realice ésta. Los bancos tendrán que abaratar el proceso de conversión de una hipoteca variable en fija o una de multidivisa a euros y se limitan los intereses de demora, un 3% para las nuevas hipotecas y un 2% para las antiguas.

La norma menciona especialmente que los bancos deberán demostrar que han realizado un análisis suficientemente detallado de la solvencia del cliente para poder garantizar la capacidad de pago. En este sentido, el personal que evalúa la solvencia o comercializa el crédito hipotecario tendrá que cumplir determinados requisitos de capacitación que aseguren una información adecuada y ajustada al hipotecado. También se imponen límites a la política retributiva del personal de las entidades financieras que deberían favorecer que no haya una contratación excesiva en detrimento de una valoración adecuada del riesgo y de transmitir una información de calidad al cliente.

La ley también establece que sólo se podrá ejecutar la hipoteca cuando las cuotas vencidas y no satisfechas sean igual a 12 mensualidades o al 3% del capital prestado durante la primera parte de la duración del crédito. En la segunda parte, estos requisitos se elevan a 15 mensualidades i el 7% del principal inicial.