Con la entrada en vigor del Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos ha integrado las siguientes novedades:

1.      Modificación del artículo 5.e) de la LAU y el artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal en referencia a los pisos turísticos.

Los alquileres turísticos salen de la LAU y se regularán como una actividad económica. Además, el Real Decreto modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Una medida que no se aplicará a los pisos ya existentes porque no tiene carácter retroactivo.

2.      Se modifica el artículo 9 y 10 de la LAU. Contratos de alquiler más largos

Se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), introduciendo modificaciones que afectan a los contratos de alquiler. Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de la vivienda de 3 a 5 años o 7 años si el arrendador es persona jurídica.

Se alarga el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años, es decir, aumenta el plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria. Esto, siempre y cuando, el arrendador o arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

3.      Modificación del artículo 20.1 LAU en relación a los gastos inmobiliarios, los paga el arrendador si es una empresa El arrendador se hará cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, siempre que sea una persona jurídica (empresa o sociedad). Así mismo, se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el arrendatario para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato, sin esperar, como hasta ahora, al hecho que finalice. 4.       Se modifica el artículo 36 de la LAU. Garantías y avales limitados

En el momento de la firma del contrato, el arrendador no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en dos meses la renta mensual del alquiler salvo que se trate de contratos de larga duración. En estos sí que podrán pactar garantías adicionales.

  1. Modificación de los artículos 9.1.f), 10.1.b) e introducción del artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal relativos a la accesibilidad de los edificios

Con la finalidad de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad se modifica la ley para aumentar, en un plazo de tres años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios y establecer la posibilidad que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad. Así mismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso lleguen al 75% del importe de las mismas.

  1. Modificación de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados en relación a la exención de pago de impuestos

El paquete de medidas aprobadas por el Gobierno establece la exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (AJD) a la subscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, para reducir las cargas fiscales que comporta el mercado del alquiler.

Así mismo, el decreto también modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) aunque en determinados supuestos. Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al arrendatario del pago de este impuesto. Se elimina la obligación de repercutir este tributo al arrendatario en un alquiler social de vivienda por parte de la Administración y se permite a los ayuntamientos con superávit destinar a promover su parque de vivienda pública y poder establecer una bonificación en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Por otro lado, introduce en la Ley Reguladora de Haciendas Locales la definición por remisión de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del IBI que se estableció en el 2002.

  1. Cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cambios en los desahucios de familias vulnerables

El decreto incluye cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que se paralicen los desahucios durante el plazo de uno a dos meses en caso de arrendador persona jurídica, para que Servicios Sociales puedan encontrar una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas o familias vulnerables. Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el fin de mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con más cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen más seguridad jurídica tanto a arrendatarios como a propietarios.

Pau Mestre